Обзор судебной практики Арбитражного суда Нижегородской области по применению законодательства об аренде 2016 г.

Согласно данным статистического учета, арбитражным судом за 2016 год рассмотрено 1813 дел с применением законодательства, регулирующего арендные отношения.

Основную категорию дел, связанных с применением законодательства об аренде, составляют дела, возникающие из споров о взыскании задолженности по арендной плате и внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества.

В суд апелляционной инстанции обжаловано 319 дел. В результате обжалования судебных актов в суд апелляционной инстанции отменено 20 судебных актов, из которых 15 судебных актов отменено ввиду отказа от иска и заключения мирового соглашения, 264 судебных акта оставлено без изменения, по 11 делам прекращено производство по делу, по 24 делам апелляционные жалобы возвращены заявителям.

В суд кассационной инстанции обжаловано 38 дел. В результате обжалования судебных актов в суд кассационной инстанции отменено 2 судебных акта, 33 судебных акта оставлено без изменения, прекращено производство по 1 делу, по 2 делам кассационные жалобы возвращены заявителям.

В Верховный Суд Российской Федерации обжаловано 4 дела, по которым отказано в передаче дел на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам.

Ниже приводятся отдельные вопросы, возникающие при рассмотрении споров, связанных с применением законодательства, регулирующего вышеуказанные правоотношения и выработанные по ним позиции судов.

 

1. Арендатор не является плательщиком арендных платежей при сохранении действия договора аренды ввиду незаконных действий арендодателя, нарушавшего разумные сроки реализации арендатором своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Министерство (арендодатель) обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд к Обществу (арендатору) о взыскании задолженности по договорам аренды.

Исковые требования основаны на статьях 11, 12, 309, 329, 330, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.

Суд первой инстанции решением удовлетворил исковые требования в полном объёме.

При вынесении решения суд руководствовался статьями 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на отсутствие в спорный период договора купли-продажи недвижимости и государственной регистрации права собственности Общества на спорные помещения.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что сохранение действия спорных договоров аренды вызвано незаконными действиями Министерства, что исключило возможность удовлетворения заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что сохранение действия договоров аренды в спорный период вызвано неправомерными действиями Министерства, выразившимися в не заключении договора купли-продажи в установленный законодательством срок; суд ошибочно применил к рассмотренному спору статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и необоснованно освободил ответчика от взыскания спорной задолженности.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованного судебного акта суда апелляционной инстанции в силу следующего.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены пунктом 3 статьи 2, пунктом 1 статьи 10 и пунктом 5 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.2001 № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178).

Закон № 159 регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 Закона № 159).

Согласно статье 3 Закона № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 209 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209) и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209 перечень государственного имущества или муниципального имущества.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий.

Нежилое помещение, включающее в себя и помещения, арендуемые заявителем, находится в собственности Нижегородской области.

Из материалов дела усматривается, что Общество является субъектом малого предпринимательства, владеет и пользуется спорным имуществом непрерывно с 1998 года и до настоящего времени, задолженность по арендной плате у заявителя отсутствует.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным в статье 3 Закона № 159 требованиям, по своей инициативе может направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159).

Общество обратилось в Министерство с заявлением от 18.07.2013 о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, предусмотренного Законом № 159, и заключении договора купли-продажи.

Министерство в письме от 06.08.2013 отказало заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу № А43-17895/2013 отказ Министерства признан незаконным.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Суд установил, что заявление Общества о приобретении арендуемого имущества в собственность Министерство получило 19.07.2013; двухмесячный срок для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества истекал 19.09.2013; решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно было быть принято Министерством до 03.10.2013; проект договора - направлен заявителю до 14.10.2013; предельный срок заключения договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества истек 14.10.2013.

После указанной даты ответчик уже не должен был быть плательщиком арендных платежей.

В связи с указанным, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что Общество не должно нести расходы по оплате за пользование арендованным помещением, поскольку спорная задолженность возникала из-за неправомерных действий (бездействия) Министерства, выразившихся в не заключении договора купли-продажи в установленный в пункте 3 статьи 9 Закона № 159 срок.

Суд округа не принял во внимание доводы заявителя об ошибочности выводов суда второй инстанции о неправомерности действий Министерства, необоснованном освобождении ответчика от взыскания спорной задолженности и неправомерном применении статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основанные на неправильном понимании Министерством сути спорных правоотношений и правовых норм, подлежащих применению к ним (А43-24300/2015).

 

2. При прекращении договора аренды не являются противоправными действия арендодателя по осуществлению демонтажа и перемещения самовольно установленных и (или) незаконно размещенных арендатором на арендованном имуществе объектов, в связи с чем основания для удовлетворения требования о взыскании убытков отсутствуют.

Порядок уведомления арендатора об отказе от договора аренды посредством почтового отправления считается соблюденным при извещении арендодателем контрагента по известному ему адресу, если не имеется сведений об иных адресах, несмотря на отсутствие принадлежности арендатору подписи на почтовом уведомлении.

Индивидуальный Предприниматель (истец) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Администрации города (ответчик) о взыскании убытков.

Исковые требования заявлены на основании статей 15, 393, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при наличии действующего договора аренды земельного участка ответчик неправомернодемонтировал(уничтожил)объект(павильон-кафе), расположенный на данном земельном участке, для целей использования которого земельный участок был передан истцу в аренду.

Суд первой инстанции решением в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратилась в апелляционный суд с апелляционной жалобой

Рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об том другую сторону при аренде недвижимости за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что Администрация города в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами направила по адресу регистрации Предпринимателю уведомление об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации от договора аренды, предложив произвести возврат земельного участка.

По сведениям, содержащимся в почтовом уведомлении, письмо арендодателя об отказе от договора Предприниматель получила.

Предприниматель, в свою очередь, отрицая принадлежность ей подписи в почтовом уведомлении, заявила ходатайство о фальсификации данного доказательства.

По результатам судебной экспертизы установлено, что подпись в уведомлении выполнена не Предпринимателем, а иным лицом.

Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.

В подпункте "д" пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" определено, что в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей содержатся в том числе сведения о месте жительства в Российской Федерации (указывается адрес - наименование субъекта Российской Федерации, района, города, иного населенного пункта, улицы, номера дома, квартиры, - по которому индивидуальный предприниматель зарегистрирован по месту жительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке).

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, Истец зарегистрирована по адресу, указанному в договоре аренды.

В отсутствие сведений об иных адресах арендатора уведомление арендодателя об отказе от договора аренды направлено истцом по указанному выше адресу.

На основании изложенного суд первой инстанции сделал правомерный вывод о соблюдении администрацией города порядка уведомления арендатора об отказе от договора аренды, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации права.

По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату объекта найма.

Между тем Истцом данная обязанность не была исполнена.

Постановлением Администрации города Нижнего Новгорода от 07.07.2014 № 2505 утверждено Положение о порядке выявления, демонтажа и перемещения самовольно установленных и (или) незаконно размещенных объектов движимого имущества на территории города Нижнего Новгорода (далее - Положение), а также внесены изменения в Административный регламент администрации города Нижнего Новгорода по исполнению муниципальной функции "Освобождение территории города Нижнего Новгорода от самовольных нестационарных торговых объектов" (далее - Административный регламент), действовавшие на момент рассматриваемых правоотношений.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы, суд первой инстанции установил, что при проведении процедуры демонтажа спорного павильона были соблюден порядок, установленный вышеназванным Положением, а также Административным регламентом, что не оспаривается заявителем жалобы.

Более того, в процессе проведения данного мероприятия членами рабочей группы была предоставлена предпринимателю возможность забрать принадлежащее ей имущество.

В ходе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции Истец подтвердила, что забрала торговое оборудование, алкогольную продукцию, продукты питания, металлический профиль, опровергнув факт вывоза железобетонных плит, металлических решеток и дверей.

С целью установления данного обстоятельства судом первой инстанции в порядке статьи 56 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заслушаны показания свидетелей.

На основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

При обращении с иском о взыскании убытков истцу в силу требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо доказать факт причинения убытков, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств и юридически значимую причинную связь между нарушением ответчиком обязательств и возникновением у истца убытков, а также их размер. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении в совокупности всех указанных элементов ответственности.

В обоснование требование о взыскании убытков с Администрации города указано, что при наличии действующего договора аренды арендодатель не предпринял действий по предотвращению демонтажа, осуществленного иным уполномоченным органом.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства дела, в том числе установление факта прекращения действия заключенного сторонами спора договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Администрацией города не допущено нарушений условий договора аренды и иных неправомерных действий, в связи с чем основания для удовлетворения иска в отношении данного ответчика у суда отсутствовали.

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующих закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно статье 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или их должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм следует, что для применения ответственности лицо, требующее возмещения убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) государственных органов, должно доказать противоправность действий (бездействия) названных органов, наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) государственных органов и возникшими убытками, а также размер понесенных истцом убытков.

Материалы настоящего дела подтверждают, что демонтаж и перемещение спорного павильона произведены Администрацией в рамках предоставленных ей полномочий, с соблюдением Положения о порядке выявления, демонтажа и перемещения самовольно установленных и (или) незаконно размещенных объектов движимого имущества на территории города Нижнего Новгорода, Административного регламента.

Таким образом, со стороны Администрации отсутствует противоправность действий по сносу и демонтажу павильона, что также исключает удовлетворение иска в отношении данного ответчика.

С учетом изложенного не имеет правового значения факт наличия (отсутствия) утраты части имущества в ходе демонтажа: железобетонных плит, металлических дверей и решеток.

Вместе с тем апелляционный суд считает необходимым указать, что вопреки доводам заявителя жалобы оценка представленных в дело и добытых в ходе рассмотрения настоящего спора доказательств не позволяет с достоверностью установить данное обстоятельство, в связи с чем соответствующий вывод суда первой инстанции является верным.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными (А43-15869/2015).

 

3. Арендная плата по договору аренды недвижимого имущества не относится к категории регулируемых цен и в случае, если при наличии установленных актом органа местного самоуправления базовой ставки и коэффициентов по оплате аренды недвижимого имущества арендная плата вносится арендатором в соответствии с условиями договора аренды, неосновательного обогащения не возникает.

Предприятие (истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету (ответчик) о взыскании неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприятие обратилось в апелляционный суд жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя в заключенном сторонами спора договоре аренды характеристики этажности арендуемого помещения не соответствуют его фактическому расположению, что привело к применению при расчете размера арендной платы повышенного коэффициента этажности. Заявитель возражает против согласованного в договоре аренды размера арендной платы и порядка ее расчета, считает, что базовая ставка арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади в месяц и коэффициенты этажности устанавливаются постановлением администрации г. Нижнего Новгорода.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного актав силу следующего.

По правилам пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из того, что арендная плата по договору аренды нежилого помещения не относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким имуществом определяется условиями, предусмотренными договором аренды.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При заключении спорного договора аренды стороны согласовали размер арендной платы, а также порядок ее расчета, в том числе в части применения коэффициента этажности.

Указанное обстоятельство само по себе не противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем до момента внесения соответствующих изменений в договор, размер арендной платы обоснованно начислялся в размере, согласованном сторонами спора в договоре.

Дополнительным соглашением к договору изменены характеристики помещения и сумма ежемесячной арендной платы.

Указанные изменения вступили в силу с даты его подписания, иного договором аренды и дополнительными соглашениями не предусмотрено.

Таким образом, арендная плата в спорный период (до даты заключения дополнительного соглашения) оплачивалась истцом в соответствии с условиями договора.

Следовательно, правильным является вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта, основаны на неверном токовании норм материального права и обстоятельств дела.

Постановлением суда округа судебные акты оставлены в силе ввиду отсутствия нарушения процессуальных норм. Вопрос о правильности применениинорм материального права судом округа не исследовался, поскольку дело рассмотрено в порядке упрощенного производства (А43-34258/2015).

 

4. Предприятие, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, является арендодателем в силу закона, обладает правом на отказ от договора аренды и вправе требовать возврата арендованного имущества при его прекращении.

Такие обстоятельства, как передача помещения в состоянии, не пригодном к эксплуатации по назначению, недобросовестное поведение арендодателя при исполнении договора не имеют юридического значения для вывода о прекращении договорных отношений по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и не освобождают арендатора от исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.

Предприятие (истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к Обществу (ответчик) с исковым заявлением об обязании возвратить здание.

Исковые требования заявлены на основании статей 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением Обществом обязанности по возврату объекта аренды после прекращения его действия.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой.

По мнению заявителя суды не применили при разрешении спора статьи 10, 432, 433 - 435, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации; не приняли во внимание его доводы о злоупотреблении правом со стороны Предприятия; не учли, что объект аренды был передан в пользование в неудовлетворительном состоянии и последующее поведение сторон было направлено на сохранение предстоящих вложений Общества в предмет аренды; ответчик одобрял и со своей стороны способствовал исполнению инвестиционного договора, заключенного в отношении арендованного здания между арендатором и Комитетом по управлению государственным имуществом Нижегородской области; путем обмена письмами стороны пришли к соглашению об изменении срока действия договора с неопределенного на период не менее 25 лет и предусмотрели право выкупа арендатором арендованного здания; суды пришли к ошибочному выводу о том, что с 16.10.2010 арендодателем по договору аренды является Предприятие.

Изучив представленные доказательства и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, Комитет по управлению государственным имуществом Нижегородской области (арендодатель), Предприятие (балансодержатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи с 01.07.1998.

Предмет аренды передан Предприятию на праве хозяйственного ведения.

Уведомлением Предприятие известило Общество о расторжении договора аренды и необходимости передачи нежилого помещения по акту приема-передачи через три месяца с момента получения данного уведомления на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора по существу суды двух инстанций, руководствуясь статьями 294, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 5 постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и пунктом 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришли к верным выводам о том, что Предприятие является арендодателем в силу закона и обладает правом на отказ от договора аренды.

Указанные обстоятельства ранее установлены решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.06.2014 по делу № А43-23430/2014, имеющим в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего спора.

Спорный договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Предприятие направило арендатору уведомление от 10.07.2013, в соответствии с которым отказалось от договора аренды и потребовало возвратить объект аренды по акту приема-передачи через три месяца с момента получения уведомления.

Уведомление вручено адресату 15.07.2013.

Суды первой и апелляционной инстанций верно установили, что договор аренды между сторонами прекратил действие с 15.10.2013.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило доказательств возврата Предприятию объекта аренды, а также наличия иных законных оснований для использования спорного объекта.

Аргумент Общества о том, что направленные Предприятием в 1998 году письма с предложением об изменении срока договора аренды и отражении в нем права выкупа являются офертами, правомерно признан судами необоснованным ввиду отсутствия в них существенных условий сделки, в том числе выкупной стоимости имущества.

Ссылка заявителя на инвестиционный договор, заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Нижегородской области и Обществом, не имеет правового значения, поскольку указанный инвестиционный контракт заключен без согласия лица, обладающего вещным правом на спорный объект, что также установлено вступившими ранее в законную силу судебными актами.

Такие обстоятельства, как передача помещения в состоянии, не пригодном к эксплуатации по назначению, недобросовестное поведение арендодателя при исполнении договора не имеют юридического значения для вывода о прекращении договорных отношений по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и не освобождают арендатора от исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.

Суд округа пришел к выводу, что спор разрешен судами двух инстанций при правильном применении норм материального права.

Возражения заявителя, изложенные в настоящей жалобе, не опровергают выводы судов и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судами обстоятельств дела (А43-4618/2014).

 

5. При прекращении аренды земельного участка предмет ипотеки перестает существовать, следовательно, наличие записи о залоге права аренды не препятствует проведению государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на объект недвижимого имущества.

Министерство(истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра (ответчик) об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на земельный участок; об обязании Управления Росреестра в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу провести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) прав аренды на указанный объект недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Общество (арендатор, застройщик), конкурсный управляющий Общества и администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель).

Заявленные требования основаны на статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 62 (пункте 1.1) Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости») и мотивированы тем, что отказ в регистрации прекращения ограничения (обременения) права является незаконным.

Решением суда первой инстанции требования Министерства удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра обратилось в апелляционный суд с жалобой.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Из статьи 3 Федерального закона № 122-ФЗ следует, что законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из ГК РФ, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных актов Российской Федерации.

Статья 4 Федерального закона № 122-ФЗ указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ).

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РоссийскойФедерации,иотражатьинформацию,необходимуюдля государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

На основании пункта 2 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ).

Отказывая заявителю письмом в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на земельный участок, Управление Росреестра исходило из того, что в ЕГРП имеются записи о государственной регистрации ипотеки (ограничении) права аренды земельного участка, который является предметом залога, а документы, свидетельствующие о погашении или прекращении ипотеки, заявителем не представлены.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра указало на факт того, что в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную в жилом доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, положений Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федерального закона № 122-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а Министерство утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный Застройщиком и Министерством, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

В данном случае из материалов дела следует, что на момент обращения Министерства в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка жилые дома, расположенные на данном участке, были введены в эксплуатацию, а также зарегистрировано право собственности участников долевого строительства и, соответственно, на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.

Именно по основанию внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности на квартиру, расположенную в жилом доме, решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.12.2014 по делу № А43-17232/2014 признан факт прекращения арендных отношений по договору от аренды спорного земельного участка.

При этих условиях законных оснований для сохранения записи о несуществующей аренде в отношении указанного участка не имеется.

Позиция Управления Росреестра о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», во внимание не принимается,посколькуназваннойправовойнормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды.

Так, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Поскольку Министерство не является участником залоговых отношений, оно не могло представить в Управление Росреестра заявление или иной документ, на основании которого прекращается залог.

Следовательно, наличие записей о залоге права аренды не препятствовало проведению заявленной регистрации.

С учетом изложенного правовые основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ у регистрирующего органа отсутствовали.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра, изложенное в письме, об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на объект недвижимого имущества противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Министерства (А43-23993/2015).

 

6. Расчет арендной платы производится исходя из условий торгов и договора аренды лесного участка.

Если объем санитарных рубок не предусмотрен договором аренды лесного участка, то исчисление платы за дополнительный объем изъятой древесины при осуществлении санитарных рубок, производится на основании ставок, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.05.2007№310 "О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности", без применения повышающего коэффициента.

Департамент лесного хозяйства Нижегородской области (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Обществу (ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате и суммы платы за указанный в лесных декларациях дополнительный объем древесины, изъятой по результатам санитарно-оздоровительных рубок с учетом повышающего коэффициента.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы недополучением арендной платы за лесопользование по договору в связи с признанием судом недействительным дополнительного соглашения к этому договору и недопустимостью бесплатного изъятия большего, по сравнению с договором аренды, объема лесных ресурсов.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, указав, что производил оплату изъятых лесных ресурсов в размере, предусмотренном дополнительным соглашением к договору аренды, заключенному на основании проекта освоения лесов, получившего положительное заключение государственной экспертизы. Фактически объем заготовки древесины на арендуемом земельном участке стал меньше, в связи с чем оснований оплачивать арендную плату за тот объем, который арендатор не потребил - не имеется. По мнению ответчика должна применяться статья 167 ГК РФ о применении последствий недействительности сделки, следовательно не подлежит возврату то, что не получено.Поскольку объем древесины по декларациям получен в связи с осуществлением санитарных рубок, а не по условиям договора аренды, то ставки платы должны определяться на основании Постановления Правительства РФ № 310 от 22.05.2007г., без применения повышающего коэффициента, полученного по результатам торгов.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, частично удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика в пользу истца долга в арендном обязательстве, а также плату за дополнительный объем изъятой древесины без учета повышающего коэффициента.

Постановлением окружного суда решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставлены без изменения.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, департамент и общество просят отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Изучив доводы, изложенные в кассационных жалобах, суд пришел к выводу о том, что они не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке в силу следующего.

Из обжалуемых судебных актов следует, что на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды лесного участка с указание его площади и месторасположения сроком на 49 лет с даты государственной регистрации договора.

В дополнительных соглашениях к договору стороны изменили виды, объемы и сроки использования лесов на арендуемом участке, согласовали ежегодный размер арендной платы.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда пункты дополнительного соглашения, касающиеся размера и сроков внесения арендной платы, признаны недействительными.

Приказом департамента в проект освоения лесов внесены изменения на основании планов корректировки проведения санитарно-оздоровительных мероприятий.

Департамент, полагая, что в результате признания дополнительного соглашения к договору аренды недействительным, арендатор вносил плату за пользование лесным участком в меньшем размере, что повлекло возникновение задолженности по арендным платежам, а также ссылаясь на невнесение арендатором платы за дополнительный объем древесины, указанный в лесных декларациях, обратился в арбитражный суд с иском.

Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями части 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора и дополнительных соглашений к нему), содержащие установленный запрет на изменение по волеизъявлению его участников условий договора аренды лесного участка, заключенного по результатам аукциона, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, произведя перерасчет арендной платы, подлежащей внесению в спорный период в соответствии с действующими условиями договора, взыскали с ответчика образовавшуюся задолженность.

При этом суды указали, что осуществление лесопользования в соответствии с договором аренды не могло быть изменено до 22.07.2014 (начало действия Федерального закона от 21.07.2014 № 250-ФЗ «О внесении изменений в статьи 74 и 81 Лесного кодекса Российской Федерации»), а с 22.07.2014 такое изменение могло быть осуществлено только в судебном порядке при наличии установленных законом оснований.

Суды, учитывая действие в спорный период специальных норм лесного законодательства, исключающих применение норм гражданского законодательства в части условий и оснований изменения такого договора по требованию одной из сторон или на основании соглашения сторон, опровергли доводы Общества о возможности исчисления контрагентами размера арендной платы в зависимости от фактического объема изъятия обществом лесных ресурсов, а также о том, что фактически в его владении и пользовании находился лесной участок с иными характеристиками, чем при заключении договора, и Общество не имело возможности осуществлять лесопользование в объеме, установленном первоначальной редакцией договора.

Суды, взыскивая плату за дополнительный объем изъятой древесины при осуществлении санитарных рубок, произвели расчет на основании ставок, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 № 310 «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности», без учета повышающего коэффициента, указав при этом, что поскольку объем санитарных рубок договором не предусмотрен, то оснований для применения департаментом при расчете платы за сверх добытый объем древесины повышающего коэффициента в указанном выше размере не имеется.

Изучив изложенные в кассационных жалобах доводы, суд пришел к выводу, что они не опровергают выводы судов, не подтверждают существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и в силу статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются основанием для передачи жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (А43-23806/2015).

Имущественный спор

Укажите сумму иска (руб):  

Неимущественный спор

Классификация спора:


по

Сумма задолженности 0 руб. 0 коп. , в том числе НДС 18% 0 руб. 0 коп.
Период просрочки с по :
Ставка рефинансирования: 8.25%
Проценты итого за период = -

Вид спора:

Имущественный спор
Неимущественный спор